El 21 de octubre fue publicada en Gaceta Oficial (por consiguiente entró en vigencia) la Ley de Tierras Urbanas, la cual tiene la finalidad de regular la tenencia de tierras urbanas “sin uso”, aptas para programas de vivienda y hábitat.
La Ley de Tierras Urbanas le otorga competencia al Ministerio de Vivienda y Hábitat para regular la adquisición en nombre del estado de aquellas tierras urbanas, que sean declaradas “sin uso” mediante un procedimiento administrativo breve. Estas tierras deben ser aptas para programas de vivienda y hábitat que serán desarrollados por el Gobierno Nacional. En dicho procedimiento debe participar el propietario y/o aquellos interesados, en procura del derecho al debido proceso y la defensa establecido en el artículo 49 de la Constitución Nacional.
En la exposición de motivos del Proyecto de Ley se argumenta que existen muchas extensiones de terrenos en mano de grandes monopolios inmobiliarios que controlan la compra-venta de tales terrenos y parcelas. También argumenta que este comportamiento, al no resolver sobre dichos inmuebles un desarrollo urbano, está motivado por la intención de codicia, usura y “engorde” de los precios de venta para obtener grandes beneficios. De esta forma la Ley no debe ser aplicable en tierras con permisos de construcción o donde existen soluciones habitacionales proyectadas.
La Ley de Tierras Urbanas promulgada de ninguna manera deroga derechos civiles o derechos humanos establecidos en la Constitución, en el Código Civil o en tratados internacionales; tales como el derecho de propiedad y aquellos derivados de la posesión pacífica. Sin embargo, le otorga el derecho de preferencia al estado para la adquisición de las tierras, lo que puede resultar contradictorio con principios establecidos en la Constitución y las leyes.
En la Ley de Tierras Urbanas se prohíben las ocupaciones ilegales y las invasiones. Las comunidades organizadas responsables de la protección de los inmuebles frente a posibles invasiones, no podrán ocupar de ninguna forma los inmuebles bajo procedimiento administrativo. La invasión es un delito de orden público tipificado en el Código Penal (artículo 471-A) con hasta 10 años de prisión. Toda autoridad (Policía, GN, CICPC) está obligada por la Ley en aprehender a personas (sean hombres o mujeres) en flagrante comisión de delitos que merezcan privativa de libertad, de acuerdo con el artículo 257 y el Título II del Código Orgánico Procesal Penal. En el caso de menores es necesario la presencia de un Consejero de Protección del niño y del adolescente que pueda velar por su integridad y cuidado.
Procedimiento para declarar tierras “sin uso”
La Ley comienza declarando de utilidad pública e interés social a todas aquellas tierras urbanas “sin uso” (artículo 3). Sin embargo para que la tierra sea declarada “sin uso” se realiza un breve procedimiento administrativo. Declarar bienes inmuebles como de utilidad pública las convierte en susceptibles de expropiación, para lo cual existe otra Ley.
Según el artículo 7 le corresponde al Ministerio de Vivienda y Hábitat ejecutar esta Ley, por medio del órgano o ente con competencia técnica nacional para la regularización de la tenencia de la tierra urbana, el cual aún no tiene un nombre determinado, pero que deberá llevar un inventario de las tierras urbanas sin uso en el territorio nacional (art. 8).
El procedimiento administrativo es breve y los interesados (ej. El Propietario) tienen derecho de ser parte y ejercer defensa en oposición a la medida, así como el organismo competente tiene el deber de notificar a las partes de la apertura del procedimiento, así como considerar las defensas interpuestas en la decisión.
1. El procedimiento puede comenzar de oficio (por iniciativa del organismo competente) o mediante denuncia de comunidades organizadas (artículo 21).
2. El organismo con competencia técnica cumplirá con todas las actuaciones necesarias para el mejor conocimiento del asunto con la colaboración de organismos nacionales, regionales, municipales y comunitarias (artículo 22).
3. El órgano sustanciador solicitará a la oficina de registro respectiva, todos los datos concernientes a la propiedad y los gravámenes respectivos al inmueble (artículo 23).
4. Dictado el auto de apertura, se notificará a los interesados o las interesadas para que comparezcan y se hagan parte en el procedimiento, en garantía al debido proceso y al ejercicio del derecho a la defensa (artículo 25).
5. Los interesados o interesadas en el procedimiento tendrán un lapso de diez días hábiles para presentar escrito contentivo de sus alegatos y pruebas, contados a partir de la notificación (artículo 28).
6. Culminado el lapso de alegatos y pruebas el órgano con competencia tomará una decisión en un lapso de 20 días (artículo 29).
7. La comunidad organizada del lugar donde se encuentre ubicada la tierra urbana bajo el procedimiento, podrá actuar como custodio de las tierras en proceso e incluso sobre aquellas que hayan sido declaradas “sin uso”, con el fin de asegurar el bien de posibles invasiones, pero en ningún caso podrán los custodios ocupar estas tierras (artículo 33). La ocupación ilegal se considera INVASIÓN, delito de orden público que está penado severamente en el Código Penal.
8. Si el procedimiento concluye con la declaratoria de tierra urbana “sin uso”, el órgano con competencia técnica nacional iniciará de inmediato los trámites de transmisión de la propiedad (compraventa o expropiación), pudiendo ocupar previamente las tierras (artículo 30), para efectuar estudios del suelo (artículo 11), su declaración como zonas de alto riesgo (artículo 12) u otras actividad relacionadas con la ejecución de las obras habitacionales proyectadas.
9. Si el procedimiento concluye de otra forma, se agota la vía administrativa (artículo 34).
10. La tramitación y resolución de los procedimientos no podrá exceder sesenta días continuos, salvo razones excepcionales que deben quedar como constancia junto a una prórroga acordada, que no podrá exceder de treinta días continuos (artículo 35).
Según la primera disposición final “Quedan excluidas de la aplicación de esta Ley, las tierras urbanas en las que existan proyectos educativos, deportivos, asistenciales o recreacionales, debidamente tramitados ante autoridades competentes y que tengan la disponibilidad de los recursos para su ejecución.” Aunque no lo dice expresamente, es obvio que aquellas tierras con proyectos habitacionales permisados o en proceso no deberían ser consideradas “sin uso”, ya que no cumplen con las condiciones propuestas por la exposición de motivos.
Medios para adquirir inmuebles declarados “sin uso”
Una vez finalizado el procedimiento administrativo, de haber sido declarado el inmueble efectivamente como “sin uso”, el organismo o ente con competencia técnica nacional para la regularización de la tenencia de la tierra urbana, procede con la adquisición del inmueble por cualquiera de los procedimientos establecidos por la ley (art. 18 LTU). Solo esta entidad puede adquirir la propiedad de las tierras declaradas “sin uso” por este procedimiento, las que serán destinadas a los programas de Vivienda del MPPVH.
Estos procedimientos pueden ser mediante acuerdo de compraventa con el propietario o en última instancia mediante la expropiación, en cuyo caso será contradictorio. La Ley aplicable en tales casos (Ley de Expropiaciones por causa de Utilidad Pública o Social) en el artículo 13, solo le otorga potestad al Ejecutivo Nacional para expropiar terrenos y construcciones por motivos de seguridad y defensa de la nación, pero se deben cumplir los requisitos de la Ley, según el artículo 23, se debe entablar un Juicio de Expropiación en primera instancia ante la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. La decisión puede ser recurrida en segunda instancia ante el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa.
Según la Ley de Tierras Urbanas, el precio justo del inmueble se estima con base al valor de tierras urbanas con características similares ubicadas en diferentes sectores (artículo 19), tomando en consideración su clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, su probable producción y todas las otras circunstancias que puedan influir en el cálculo (artículo 20). También serán tomadas en cuenta las regulaciones dictadas por el Ejecutivo Nacional. También se establece que “no puede ser tomado en cuenta el mayor valor de los inmuebles, en razón de su proximidad a las obras en proyecto”.
Sin embargo, tanto la Ley de Expropiación como la Constitución Nacional obligan al pago oportuno de justa indemnización. Definitivamente sería absurdo considerar un precio de compra original con el que pudo haberse tranzado años atrás el inmueble, cuando es ampliamente conocido que en nuestro país la inflación es de las más altas del mundo, de hecho ha sido la mayor en latinoamericana por dos años consecutivos, por encima del 30% anual.
Derecho de Preferencia
La Ley de Tierras Urbanas establece adicionalmente un derecho de preferencia a favor de la República para adquirir las tierras urbanas (artículo 17), de la misma forma que el arrendatario de un inmueble tiene el derecho de preferencia en caso que el propietario piense venderlo, en cuyo caso deberá ofrecerlo primero al arrendatario antes que a terceros.
Todavía es temprano para evaluar esta norma, en estos momentos solo puedo imaginar algún tipo de solvencia requerida por registros y notarias para la enajenación (venta) de inmuebles, que certifique que fueron ofertados primero al estado.
Notas finales
El proceso para determinar el precio justo de aquellas tierras declaradas como “sin uso” por la aplicación del procedimiento administrativo es ambiguo y puede prestarse a abusos, dependiendo de como y quienes sean los responsables del procedimiento, de cuales sean sus instrucciones superiores o las mencionadas regulaciones dictadas por el Ejecutivo Nacional. Pero el solo rechazo del precio mayor del inmueble ya constituye una razón para debatir.
Recuerde que el artículo 61 de la Constitución de 1999 eliminó la objeción de conciencia para eludir el cumplimiento de la ley o impedir a otros su cumplimiento o el ejercicio de sus derechos, nadie puede argumentar que le fue ordenado menoscabar derechos, toda autoridad o funcionario público es responsable de sus acciones u omisiones.
Como ya mencionamos, la Ley de Expropiaciones por causa de Utilidad Pública o Social solo le otorga potestad al Ejecutivo Nacional para expropiar terrenos y construcciones por motivos de seguridad y defensa de la nación, previa sentencia judicial firme y pago de precio justo.
Según la Constitución Nacional (artículo 115) “se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes” … “Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes”.
Según el Código Civil venezolano (artículo 545) “La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley” y (artículo 547) “nadie puede ser obligado a ceder su propiedad, ni a permitir que otros hagan uso de ella, sino por causa de utilidad pública o social, mediante juicio contradictorio e indemnización previa”.
El artículo 17 de la Declaración Universal de Derechos Humanos establece que 1) toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente y 2) nadie será privado arbitrariamente de su propiedad. De esta forma el derecho a la propiedad también es un derecho humano.
Pero el mayor problema que tiene esta Ley esta en el siguiente artículo:
Tierras pendientes de decisiones judiciales
Artículo 31. Las tierras urbanas, objeto de acciones sucesorales, deslindes, interdictos o en la que exista alguna medida judicial, podrán ser declaradas sin uso conforme a lo establecido en la presente Ley y serán ocupadas previamente, si la urgencia del caso así lo amerita.
Hay muchas razones por las cuales el artículo 31 de la Ley de Tierras Urbanas esta mal, pero básicamente con el se niega la existencia del Derecho, por más sumario que pueda ser se impone una carga procesal adicional, se pone en tela de juicio el debido proceso y la resolución de los conflictos sociales por los tribunales de la República. En Venezuela, ir a los Tribunales para resolver conflictos puede costarle hasta 10 años de su vida, incluso más tiempo. Pero cual será el punto de acudir a la justicia para reivindicar un derecho cuando existe el riesgo latente de una posible expropiación por causa de utilidad pública.
Es necesaria mayor información, específicamente sobre los reglamentos y resoluciones anunciados por esta Ley para conseguir un mejor panorama sobre el nuevo Régimen.
REDINE le ofrece la descarga de la Gaceta del 21 de Octubre de 2009 que contiene la Ley de Tierras Urbanas: Ley de Tierras Urbanas
Fuente: Venelogía
Fecha: 24/10/2009
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